La construcción de proyectos verticales residenciales ya es una tendencia popular en las ciudades medianas de México. Por ello, al determinar si un terreno es más adecuado para la construcción de vivienda vertical u horizontal, hay varias premisas para lograr el mayor y mejor uso.
Primero, es importante considerar el costo de la tierra en sí. En áreas urbanas densamente pobladas, la tierra suele ser más cara, lo que hace que la construcción vertical sea una opción más rentable.
Esto es debido a lo que se conoce como valor de incidencia del terreno en el proyecto, que no es otra cosa que dividir el valor del terreno por la cantidad de metros vendibles que tendrá el proyecto.
Por el contrario, en áreas de baja densidad suburbanas, la construcción horizontal puede ser más factible desde este punto de vista debido a los menores costos de la tierra y su incidencia correspondiente.
Otro factor importante a considerar es el costo de la construcción. La construcción vertical generalmente requiere materiales más costosos y equipo especializado, y también puede implicar costos adicionales, como ascensores, escaleras y sistemas contra incendios.
El potencial de ingresos por alquiler o ventas también es una consideración importante. En áreas urbanas, donde la demanda de vivienda es alta, la construcción vertical puede ser más rentable debido a la capacidad de construir más unidades en un terreno más pequeño.
Por el contrario, en áreas suburbanas o rurales, la construcción horizontal puede ser más rentable debido a los menores costos de la tierra y la capacidad de construir casas más amplias en terrenos más grandes.
Respecto a la estructura de capital, es importante considerar que un proyecto horizontal puede ser planeado para entregarse por etapas y de esa manera optimizar la necesidad de financiación.
Sin embargo, un proyecto vertical debe estar totalmente concluido para llevar a cabo su entrega, por lo que es indispensable asegurar el fondeo total del proyecto y que su costo ponderado de capital sea adecuado para lograr un rendimiento atractivo sobre la inversión.
Y finalmente el factor más importante a considerar son los códigos, leyes y reglamentos relativos al uso de suelo. Esto varía de un lugar a otro, es importante validar códigos de construcción y factibilidades para ver qué está permitido en el área.
En general, la decisión de construir vertical u horizontalmente depende de una gran variedad de consideraciones económicas, financieras e incluso socio ambiental. Un análisis cuidadoso de estos factores puede ayudar a determinar qué opción es financieramente más factible y rentable.
