León por los cielos
El auge de la vivienda vertical en la ciudad de León
Por Rodolfo Núñez
La Zona Metropolitana de León es definida por el Consejo Nacional de Población (CONAPO, 2012), como la zona conformada por los municipios de León y Silao.
El mercado
En 1990 habitaban en la ZM de León 983 mil personas aproximadamente. 20 años después, según en el último censo, ya habitaban 1 millón 609 mil, lo que significa un crecimiento del 64% en el periodo (INEGI, 2014) y se proyecta según datos del propio CONAPO e INEGI que para el año 2030 (10 años después de este articulo) la población en la zona será de alrededor de 2 millones doscientos mil habitantes, es decir, un 30% adicional aproximadamente.
León es, sin duda, un atractivo económico que promueve la migración de población de otros estados y actualmente también de otros países. Empleo, condiciones de vida favorables y oportunidades generales convierten a la ciudad en un imán para profesionistas que han encontrado en la vivienda vertical la solución a sus necesidades de habitabilidad.
Crecimiento económico en Guanajuato vs Crecimiento nacional
En lo que va de este año solo el 74% proviene de ONAVIS y casi el 26% de instituciones financieras (2). Mostrando un cambio claro en los créditos hipotecarios en el país y la ZM de León.
- Generaciones de jóvenes que no buscan vivienda tradicional (como la casa de sus padres). sino que prefieren el piso, pues genera entre otros un status de estilo de vida.
- Auge de inversionistas que demandan pisos para la renta (aprovechando el boom extranjero que no comprará casa pues su estancia en el país y la ciudad es temporal) .
- Aumento en el número de divorcios en la ciudad. En la última encuesta de calidad de vida y familia (INEGI 2017) destaca que los matrimonios jóvenes se divorcian más que los matrimonios maduros (47% de los matrimonios jóvenes han terminado su matrimonio antes de 3 años de casados) generando así un mercado de “segunda vivienda” que requiere de un espacio más cómodo y pequeño que la casa tradicional.
- Cambio generacional. La nueva generación en el poder empresarial, los millennials, prefieren la forma de vida unilateral o de pareja sin hijos, lo que genera un rompimiento de paradigmas con las famosas 3 recámaras y jardín.
- Encarecimiento de la tierra. En una ciudad como León, el precio de la tierra se ha especulado y se ha agotado, lo que genera un sobreprecio en el producto unitario siendo en ocasiones excesivo para una sola vivienda, en el concepto vertical el precio de la tierra se divide proporcionalmente entre el número de pesos.
Los desarrollos verticales en la ciudad de León se encuentran en actualmente en diferentes etapas de construcción, privilegiando a la zona norte como concentración de la mayoría de torres y generalmente rebasan el precio de más de un millón de pesos por departamento. Los desarrollos de vivienda vertical tienden a ser de tamaño pequeño en su superficie habitable, pero recompensados con acabados exclusivos o amenidades para uso de los condóminos.
El equipamiento con el que se dota a los departamentos es un elemento de distinción entre la competencia que invade al mercado, característica que los deja en buena parte dentro de la oferta residencial y exclusiva, resaltando el alto porcentaje de la oferta con diseño de iluminación (52.6%), la oferta de viviendas con cristal templado (68.4%) y de pisos rectificados (65.8%).
Dada la naturaleza de las edificaciones en este tipo de viviendas, un roof garden o jardín propio es poco común y altamente valuado.
La oferta de vivienda vertical está dominada en gran medida por departamentos inferiores a los 100 m2 de superficie habitable, estos se pueden agrupar fácilmente entre aquellos con precios de venta inferiores a 1 millón de pesos y la oferta de vivienda con superficie mayor a los 100 m2 empieza a ser escasa en el mercado y mayor a 180 m2 se reduce en algunos casos a penthouses, mientras que sus precios aumentan significativamente.
En un modelo de proyección de la oferta se muestra como la línea naranja en las gráficas indica un modelo lineal de la relación entre superficie y precio; se observa un nicho de mercado con poca oferta a partir de los 90 m2 hasta los 120 m2, según el modelo se podrían ubicar viviendas de entre 1 millón 938 mil pesos hasta 2 millones 873 mil pesos. Es importante señalar que un mismo desarrollo puede contener una amplia variedad de oferta en modelos, superficies, amenidades y acabados.
El crecimiento demográfico y económico, las nuevas estructuras familiares, las políticas públicas que incentivan la redensificación de la población en las ciudades, el nuevo estatus de exclusividad que proyectan las torres residenciales y, sobre todo, las evidencias que arroja el mercado inmobiliario actual, permiten prospectar que la vivienda vertical, tanto residencial como popular, seguirá creciendo y teniendo mayor demanda, y en unos años moldeará la manera en como nos desenvolvemos en las ciudades medias, como León.
Fuentes de información:
Información obtenida del estudio SIVIN (Sistema de Información de Vivienda Nueva) Realizado y comercializado por INMERSA Inteligencia de Mercados (www.inmersa.com.mx).
